Introduce el precio, el alquiler y tus gastos y conoce la rentabilidad bruta, neta y cash-on-cash de la inversión, el cashflow, el payback y la TIR.
ℹ️
¿No sabes cuánto dinero necesitas? La calculadora de entrada de hipoteca te dice cuánto ahorrar entre la entrada, el ITP o IVA y los gastos de compraventa. Y si aún no has elegido inmueble, ¿qué casa me puedo permitir? parte de tus ingresos y tu ahorro y devuelve el precio máximo.
Datos de la inversión
€
Entre 50.000 € y 2.000.000 €.
€
Arrendamiento mensual de la vivienda.
Determina los impuestos de la compra.
Plazo que dura la inversión.
Tipo de vivienda
€
%
Rentabilidad de la inversión
Rentabilidad bruta
—
Alquiler anual sobre el precio, antes de cualquier gasto.
Media España: 5-6 %
Rentabilidad neta
—
Después de IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y vacancia.
Media España: 3-4 %
Cash-on-cash
i
—
Sobre tu dinero, después de la cuota.
Inversión inicial total
—
Lo que hay que poner de bolsillo el primer día.
Capital propio
—
Sobre esto se mide el cash-on-cash y el payback.
Gastos de compra
€
Si lo dejas vacío se usa el cálculo automático según comunidad y tipo de vivienda.
Sobre el alquiler mensual. 0 % si te gestionas tú.
Meses vacíos al año entre un inquilino y otro.
%
Indexación esperada del alquiler en la proyección.
Fiscalidad
El tipo que pagas sobre el último euro ganado, aplicado a la base del alquiler.
%
Del valor de construcción, y solo al vender.
%
Entre el 25 % y el 40 % en vivienda residencial. Consulta el Catastro.
%
El que añade tu ayuntamiento sobre la escala nacional.
El IIVTNU es un impuesto municipal: lo cobra el ayuntamiento y cada uno fija
sus tipos en su ordenanza fiscal. Aquí se aplica la escala nacional del artículo 107 de la Ley
Reguladora de las Haciendas Locales más el porcentaje adicional que indiques. Comprueba la
ordenanza de tu municipio antes de fiarte de la cifra.
Cashflow y recuperación
Cashflow mensual
—
Rellena los datos para ver cuánto te queda cada mes.
Payback
—
Años que tardas en recuperar lo invertido.
TIR estimada a 10 años
—
Rentabilidad anualizada, con la venta al final.
Reparto de los gastos anuales
Gastos que se pagan aunque el alquiler esté pagado.
¿Cuánto cambia según la financiación?
Misma vivienda y mismos gastos, tres niveles de financiación.
Escenario
Cash-on-cash
Cashflow/mes
Payback
Los gastos del inmueble no cambian con la financiación: solo cambia lo que pagas cada mes y lo que queda pendiente de deuda.
Impacto fiscal del alquiler
Los intereses de la hipoteca y los gastos de conservación son deducibles; la cuota completa no lo es,
y la amortización del 3 % solo reduce la ganancia cuando vendes. El IRPF real es progresivo sobre tu
renta total, así que aquí se aplica el tipo marginal que elijas a la base del alquiler: sirve para
comparar escenarios, no para declarar.
Proyección de la inversión
Patrimonio neto acumulado
Valor de la vivienda menos la deuda pendiente más lo acumulado.
Año a año
El detalle, año a año, de lo que entra y lo que sale.
Calculadora de ITP — comprueba cómo te afectan los costos impositivos en la compra venta de un inmueble.
Qué casa me puedo permitir — a partir de tus ingresos y tu ahorro, el precio máximo al que puedes aspirar.
Calcule su Hipoteca — si quieres saber cuánto será la cuota de tu hipoteca, puedes simular tu crédito aquí.
Preguntas Frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad del alquiler y qué métricas existen?
Para analizar una inversión inmobiliaria existen cinco métricas principales: la rentabilidad bruta (alquiler anual dividido entre el precio de compra sin contar gastos) y la rentabilidad neta o cap rate (que descuenta los gastos del inmueble como IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, vacancia y gestión). Para analizar el capital propio aportado se utiliza el cash-on-cash (cashflow anual tras pagar la cuota de la hipoteca dividido entre el dinero puesto de tu bolsillo). Por último, el payback indica cuántos años tardas en recuperar lo invertido con el flujo de caja, mientras que la TIR calcula la rentabilidad anualizada de todo el proyecto incluyendo la posterior venta del activo.
¿Qué es la rentabilidad bruta de un alquiler?
La rentabilidad bruta es el porcentaje que resulta de dividir los ingresos por alquiler de un año entero entre el precio total de adquisición de la vivienda. Por ejemplo, un inmueble comprado por 150.000€ que se alquila a 800€ al mes genera 9.600€ al año, lo que representa una rentabilidad bruta del 6,4%. Al no descontar ningún tipo de gasto operativo, impuesto ni hipoteca, sirve únicamente como un filtro inicial de comparación rápida.
¿Qué es la rentabilidad neta o cap rate de un inmueble?
La rentabilidad neta (conocida en el sector inmobiliario como cap rate o tasa neta de capitalización) mide el rendimiento real que genera la propiedad por sí misma. Se calcula deduciendo del alquiler anual todos los gastos operativos del inmueble: IBI, cuotas de comunidad, seguros, partidas de mantenimiento y reparación, periodos de vacancia estimada y costes de gestión inmobiliaria. Al ignorar la financiación bancaria, permite comparar objetivamente la calidad de dos activos inmobiliarios diferentes.
¿Qué es la rentabilidad cash-on-cash en una inversión inmobiliaria?
El cash-on-cash mide la rentabilidad del dinero real que el inversor ha aportado de su bolsillo (entrada, impuestos de compra y gastos de formalización). Se obtiene dividiendo el cashflow o flujo de caja anual (ingresos menos gastos operativos y menos las cuotas de la hipoteca) entre ese capital propio invertido. Esta métrica refleja el efecto del apalancamiento financiero: al financiar la compra con hipoteca el cash-on-cash suele ser mayor que la rentabilidad neta, aunque a cambio aumenta el riesgo ante variaciones en el alquiler o impagos.
¿Qué rentabilidad se considera buena para alquilar una vivienda en España?
En España, la rentabilidad bruta media de una vivienda en alquiler suele situarse entre el 4% y el 7%, dependiendo de la ubicación y el tipo de inmueble. Una bruta inferior al 4% dificulta obtener un flujo de caja positivo si hay hipoteca de por medio; un rango entre el 5% y el 6% se considera un nivel equilibrado en zonas consolidadas; y rentabilidades por encima del 6% o 7% suelen darse en municipios con menor demanda o mayor riesgo de vacancia e impago. En todo caso, la cifra decisiva para el inversor es el cashflow neto tras impuestos y cuota hipotecaria.
