En España se siguen probando nuevas alternativas para controlar el precio del alquiler y ahora el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) ha presentado el Índice de Precios de Referencia.
La nueva aplicación permite conocer el rango de valores de alquiler de una vivienda, como referencia a título orientativo, para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda donde se observan desequilibrios muy importantes con un índice de precios del alquiler con ajustes medios del 60% en algunas zonas.
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¿En qué consiste el índice de precios del alquiler?
El Índice de precios para limitar los alquileres es un instrumento para controlar el incremento de los precios del alquiler.
Incluido en la ley de vivienda, contempla un rango máximo y mínimo de precios en función de la zona y las características de cada vivienda, que podrá tenerse en cuenta a la hora de firmar nuevos contratos de alquiler.
¿Para qué sirve el índice del precio de alquileres?
Una de las finalidades de este índice es ponerle cierto “tope del alquiler“, aunque al ser informativo será mas una referencia que una imposición.
Desde el Ministerio de Vivienda sostienen que permitirá limitar y paliar los efectos de los incrementos de precios excesivos en aquellos de nuevos contratos de alquiler en ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado.
Asimismo los funcionarios sostienen que tiene el objeto es ofrecer más transparencia y conocimiento del mercado del alquiler de vivienda y servir de base para favorecer el incremento de la oferta de vivienda a precios asequibles, aportando asimismo seguridad jurídica para facilitar la aplicación de las políticas públicas que faciliten el acceso a la vivienda en alquiler a precios asequibles.
¿Cómo obtener los rangos de valores de una vivienda?
El sistema de precios de referencia fija un rango en el que deberían oscilar los alquileres, en función de la ubicación, la superficie y las características de la vivienda (el estado de conservación, el certificado energético, el año de construcción, si tiene ascensor, aparcamiento, zonas comunitarias, conserjería, etc.).
Por lo tanto, a la hora de obtener el rango de valores de referencia del alquiler de una vivienda a través de la aplicación, se deberá introducir la dirección o referencia catastral de la vivienda en cuestión para identificar la sección censal en la que se encuentra.
A continuación, se deberá indicar las características de la vivienda y del contrato de arrendamiento (algunas de estas características como superficie y antigüedad del edificio) son proporcionadas en tiempo real por la base de datos del Catastro Inmobiliario.
Una vez completadas todas las características, la aplicación ofrece automáticamente un rango de valores de referencia del alquiler de la vivienda, expresados en euros mensuales, pudiendo el usuario generar un informe en PDF con los resultados obtenidos, y cuyo contenido será verificable a través de la propia aplicación de MIVAU.
Al introducir la dirección o referencia catastral de la vivienda y localizar la sección censal en la que se encuentra, se indicará si su vivienda se encuentra o no en una zona de mercado residencial tensionado.
¿Dónde y cuándo se publica el índice de precios de alquileres?
Cualquier persona puede consultar en la web del Ministerio de Vivienda, el precio de referencia del piso en el que vive o de cualquier otra vivienda, introduciendo la dirección en un buscador habilitado. Puedes ingresar desde aquí.
Vale recordar que estos precios han sido calculados a partir de los datos de la declaración de la renta de 2,5 millones de arrendadores y son fruto del trabajo conjunto de los ministerios de Vivienda y Hacienda, el Catastro, el INE, el Banco de España y el Colegio de Registradores.
¿Qué son las zonas de mercado residencial tensionado?
La Ley de Vivienda habilita a que las comunidades autónomas, en ejercicio de sus competencias en materia de urbanismo, puedan declarar zonas tensionadas.
Sin embargo, para ello es necesario cumplir con ciertos requisitos que tienen que ver con el precio medio de alquiler o de las hipotecas en esa área.
Esta declaración de zona tensionada tiene una validez de tres años, prorrogable anualmente siempre que sigan dándose las circunstancias que motiven tal declaración.
¿Cómo saber si una vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado?
Un dato muy importante es la aplicación del índice en las zonas tensionadas, declaradas de acuerdo con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, allí, el valor superior del rango marcará el límite de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores, así como en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas situadas en dichas zonas tensionadas, que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años.
Para que una zona sea declarada tensionada debe cumplirse al menos una de estas condiciones:
- Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares en esa zona.
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.
¿Cuándo entra en vigor este índice?
Si bien ya se puede consultar, el Índice de precios de alquileres se empezará a aplicarse el 13 de marzo, aunque de momento, solo Cataluña ha iniciado los trámites que exige la ley de vivienda para poner límites máximos a los arrendamientos.
¿Cómo afecta a los precios de los alquileres?
Si solo servirá como dato orientativo poco influirá en el precio ya que en el mercado inmobiliario, a menos que exista una Ley que “obligue”, todo se ajusta por oferta y demanda.
Hemos probado la herramienta y los números distan mucho de la realidad del mercado.
¿Cuánto durará el índice y cada cuánto se actualizará?
El Índice de precios para limitar los alquileres se aplicará en aquellas zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas por las Administraciones autonómicas competentes de acuerdo con el procedimiento establecido en la Ley estatal de Vivienda.
El proceso culmina con la publicación por parte de MIVAU, con carácter trimestral, de una resolución en la que se recogerá la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas de acuerdo con el procedimiento.
En esta resolución se recogerá el periodo de vigencia, así como determinadas particularidades que puedan establecerse en la declaración de cada zona y que afectan a la regulación de los contratos como, por ejemplo, la definición particularizada del concepto de gran tenedor de vivienda que aplica en cada zona.
