Contratar una hipoteca en España es uno de los objetivos de muchas familias, sin embargo, durante la vida del préstamo a largo plazo, pueden existir opciones que permitan realizar modificaciones en el contrato inicial como puede ser la subrogación y novación de hipoteca.
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¿Qué es la novación de una hipoteca?
Básicamente, la Novación de Hipotecas es el cambio en las condiciones del préstamo para la vivienda que se realiza en un momento posterior a la firma, que requerirá de un análisis de la viabilidad económica por parte de la entidad financiera y que deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
¿Para qué sirve una novación de hipoteca?
A partir de la modificación de sus condiciones la Ley 2/1994, de 30 de marzo, ofrece la Novación de Hipotecas que permite que mediante escritura pública se modifiquen por acuerdo de las partes alguna de los siguientes supuestos:
- Ampliación o reducción de capital.
- Alteración del plazo.
- Modificación de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente.
- Modificación del método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras.
- Prestación o modificación de garantías personales.
Requisitos para solicitar la novación
En primera lugar, para poder realizar este cambio en las condiciones de tu préstamo hipotecario es necesario estar al corriente con los pagos mensuales como también aportar la documentación que respalde la solvencia económica de todos los titulares.
- Si está trabajando por cuenta ajena: nómina y contrato de trabajo.
- Si es autónomo: Declaraciones IVA e IRPF trimestrales.
- Si cobra prestación por desempleo o subsidio: certificado de lo que cobra y durante cuánto tiempo lo va a cobrar.
- Si no percibe ninguna prestación, no tiene ingresos: certificado del organismo correspondiente.
Después todo dependerá de cada cliente y banco para poder acceder a esta opción.
¿Cómo solicitar la novación de mi hipoteca?
Si te interesa realizar una Novación de Hipotecas lo mejor es ir hasta una sucursal bancaria donde tienes tu deuda y solicitar el cambio de condiciones que quieres conseguir para negociar y acceder a las nuevas características de tu hipoteca actual.
Pero recuerda que este tipo de producto, además, la modificación del contrato del préstamo, debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
De esta manera, afrontarás determinados gastos registrales y notariales y en ocasiones, las entidades bancarias también pueden cobrar una comisión.
¿Qué gastos debo pagar para hacer una novación de mi hipoteca?
A la hora de realizar estos cambios en tu préstamo, existen una serie de gastos de la novación de una hipoteca que deberán asumir el cliente y la entidad financiera.
Titular de la hipoteca:
- Tasación de la vivienda: que permite al banco conocer el valor actual del inmueble y decidir si concede o no la novación de hipoteca y en qué condiciones. Habitualmente, la tasación de un inmueble suele tener un coste que oscila entre los 250 y los 500 euros.
- La comisión por novación de hipoteca: que está indicada en la escritura de la hipoteca y que suele rondar entre el 0% y el 1% del importe pendiente por pagar.
Banco donde está la hipoteca:
- Notaría
- Registro de la Propiedad
- Impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD)
- Gestoría
¿Cuándo conviene solicitar la novación de la hipoteca?
Si bien cada familia es un mundo, existen distintos motivos por los cuales puedes optar por la Novación de Hipotecas. Una de ellas puede ser la necesidad de ampliar o reducir el capital solicitado, o también cambiar el plazo de amortización.
Si eres uno de los afectados por el cambio de las condiciones del tipo de interés, ya que la variación en el Euribor la ha encarecido, es otra de las razones para aprovechar esta alternativa.
También, en caso de recibir una herencia o hay un cambio en los titulares podéis optar por la novación de hipoteca por divorcio.
Novación de hipoteca por divorcio ¿Cómo se realiza?
La novación de hipoteca por divorcio se presenta como una alternativa para reestructurar el préstamo de la vivienda y adaptarlo a la nueva situación familiar cuando uno de los dos propietarios quiere seguir habitando la vivienda.
Por lo tanto, se establece un nuevo acuerdo entre el banco y uno de los cónyuges, quien asume la titularidad única de la vivienda y la responsabilidad del pago de la hipoteca y así el otro cónyuge queda liberado de la deuda hipotecaria.
Recuerda que tiene asociados gastos de la novación de una hipoteca que serán los mismos que si esta negociación se produce por cualquier otra causa.
¿Qué diferencia hay entre una novación hipotecaria y una subrogación?
Básicamente la diferencia entre subrogación y novación de hipoteca es que en el primero de los casos, tu deuda actual la llevas a otra entidad financiera, donde te ofrecen mejores condiciones que las actuales.
En el segundo caso, lo que haces es renegociar tu hipoteca en el mismo banco donde actualmente tienes contraída la deuda.
¿Conviene hacer una novación de hipoteca o cambiar por otra?
Aquí para decidir que conviene si subrogación y novación de hipoteca, lo primero que debemos decir es que dependerá ante todo lo que te ofrezca cada entidad financiera por tu deuda como también los gastos de la novación de una hipoteca que acarrea y los costes que supone llevarte el préstamo a otro banco.
¿Qué es mejor, una subrogación o una novación?
Todo dependerá del costo de una novación de hipoteca que cobre la entidad bancaria por cada una de las operaciones.
Si bien la subrogación se ha abaratado, es importante tener en cuenta que por cambiar de banco hay que pagar la tasación mientras que ese coste de novación hipotecaria no es necesario.
Ventajas de la novación hipotecaria
Si creéis que es el momento de renegociar tu hipoteca, la novación puede ser una alternativa sin cambiar de banco. Este producto te permite ahorrar dinero si lo que te interesa es prolongar tus pagos o disminuir el interés.
Asimismo es más barato que cancelar la hipoteca, ya que las comisiones suelen ser más bajas aunque dependerá de cada cliente y condiciones del préstamo al momento de solicitarla.
Desventajas de la novación de hipoteca
Sin embargo, es importante comentar que esta alternativa para cambiar las condiciones no es gratis y existe un coste de novación hipotecaria, lo cual merece la pena analizar a la hora de elegir o la subrogación y novación de hipoteca.
También debemos contemplar que la entidad financiera puede rechazar nuestro pedido de cambio ya que tendrá ese derecho a la hora de responder a nuestra propuesta.
