El mercado de las hipotecas en España es uno de los que más opciones ofrece a sus clientes ya que además de las ofertas tradicionales, existen alternativas para distintos tipos de usuarios, incluso cuando son mayores de edad.
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¿Qué es una Hipoteca inversa y cómo funciona?
La hipoteca inversa es un préstamo que permite a las personas a partir de los 65 años obtener liquidez gracias al valor de un inmueble sin cargas, sin tener que vender o abandonar la vivienda.
Tal como dice su nombre, su funcionamiento es a la inversa de una hipoteca tradicional, por lo que el banco, en lugar de cobrarnos la cuota, le adelanta al propietario el valor del inmueble en pagos mensuales.
Cuando el titular del préstamo fallece, los herederos tienen dos alternativas:
- Podrán mantener la propiedad del inmueble y hacerse cargo de la deuda.
- Si deciden no hacerse cargo de la deuda, la entidad procederá a la ejecución de la garantía hipotecaria, y recuperar el dinero aportado.
¿Cómo se cobra una hipoteca inversa?
A la hora de recibir la renta de este tipo de hipoteca a la inversa, dependerá principalmente de dos factores, el valor de la vivienda y la edad del solicitante.
Sin embargo, el importe percibido también estará definido en función de si se suscribe una hipoteca inversa vitalicia, temporal o de disposición única.
- En la hipoteca inversa vitalicia el suscriptor percibirá una renta mensual vitalicia que en cualquier caso será menor a la renta temporal. Se de un crédito hipotecario a interés fijo y un seguro de renta vitalicia que se activa si el cliente sobrevive al plazo máximo del crédito.
- En la hipoteca inversa temporal se percibe una renta durante un periodo negociado en el que ser recibiría el total del valor de venta de la vivienda. Una vez cubierto el valor de la vivienda no se perdería el uso de la misma pero se dejaría de percibir renta.
- En la hipoteca inversa de disposición única se percibirá una cantidad única basada en el valor de tasación de la vivienda.
Lo bueno y lo malo de una hipoteca inversa
Tal vez el aspecto más negativo es que a diferencia de un préstamo hipotecario tradicional, la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando, por lo que con el paso de los años, el cliente puede acabar debiendo más dinero que el valor de mercado de la vivienda.
Si te preguntas qué es lo malo de la hipoteca inversa, recuerda que este tipo de operaciones conllevan gastos como la gestoría, liquidación de impuestos, notario y registro.
Ahora bien, los bancos suelen adelantar estos gastos a cuenta del préstamo y el único gasto que tendríamos que afrontar directamente sería el de la tasación de la vivienda.
Sin embargo, al tratarse de una elección de vida financiera, la principal ventaja es que seguirás utilizando su vivienda habitual.
Es decir que mientras recibes una cantidad de dinero por parte de la entidad, conservas la vivienda y obtienes efectivo para tu vida.
Asimismo, ofrece ventajas fiscales ya que las disposiciones recibidas no tributan en el IRPF.
¿Se pierde la propiedad de la vivienda?
No, el cliente de este producto podrá seguir viviendo en su casa actual, siendo el propietario, la vivienda solo se ha utilizado como garantía inmobiliaria para avalar el préstamo del dinero.
¿Cuánto dinero puedo conseguir con una hipoteca inversa?
La operación estará directamente vinculada al valor de la vivienda y la edad del solicitante como también de la modalidad que escoja, es decir entre hipoteca inversa vitalicia, temporal o de disposición única.
Cuanto mayor sean ambas, mayor será el importe que podrá recibir.
Requisitos para constituir una hipoteca inversa
Para solicitar al banco una hipoteca a la inversa, el solicitante y los beneficiarios que designe deben haber cumplido 65 años o ser dependientes, o tener un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.
La deuda solo podrá ser exigible -y la garantía ejecutable- cuando fallezca el prestatario o, si así está previsto en el contrato, cuando lo haga el último de los beneficiarios.
La vivienda hipotecada tiene que estar tasada y asegurada contra daños.
También, el banco podrá acordar con el cliente la contratación de un seguro de renta vitalicia, conjuntamente con la hipoteca inversa.
¿Puedo solicitar una hipoteca inversa sobre una casa con hipoteca?
No, para solicitar esta alternativa si ya tenemos suscrito un préstamo hipotecario, deberemos cancelarlo previamente a la contratación. La vivienda debe estar libre de cargas.
¿Qué efectos tiene una hipoteca inversa sobre los herederos?
En el momento del fallecimiento del último titular, los herederos asumen sus derechos como tales, pero también los deberes y obligaciones anejos a los bienes en cuestión.
A esos herederos —de aceptar dicho papel, pues, de no interesarles, la entidad actuaría en consecuencia ejecutando la garantía— les corresponden tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la entidad.
Por ello, habrán de decidir entre:
- Mantener la propiedad de la vivienda, liquidando la deuda con la entidad y devolviendo el dinero prestado. Cancelando el préstamo, la entidad no podrá exigir compensación alguna por la cancelación.
- Vender la vivienda, para seguidamente saldar dicha deuda, siempre que con el producto obtenido pueda hacerse, pues, en caso contrario, habrá que acudir a otras vías, como vender otros bienes de la herencia.
- Decidir no reembolsar la deuda vencida con sus intereses, pudiendo el acreedor cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia.
¿Puedo cancelar anticipadamente la hipoteca inversa?
Sí, es posible realizar la cancelación anticipada en cualquier momento. En tal caso, el banco cobrará una compensación por desistimiento que dependerá de la cantidad de años que tenga el producto vigente.
Como ejemplo de hipoteca inversa, la mayoría de las entidades financieras cobra 0,5% cuando dicha cancelación se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del préstamo y un 0,25% cuando se produzca del sexto año en delante de vida del préstamo.
La comisión solo se aplicará sobre el importe cancelado.
¿Dónde y cómo solicitar una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa solo puede ser ofrecida por entidades de crédito, aseguradoras y establecimientos financieros de crédito a sus clientes, aunque dependerá de la situación particular de cada usuario si finalmente lo aprueban o no.
