Una de las ventajas que ofrece el sistema financiero español es que tiene una amplia gama de productos de financiación de inmuebles, entre ellos uno para cambiar de banco si no estas conforme con la situación actual, la subrogación hipotecaria.
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¿Qué es una subrogación de hipotecas?
La subrogación de hipotecas es una alternativa que tiene el titular del préstamo para mejorar las condiciones actuales del mismo, llevándose a otra entidad financiera esta deuda contraída para adquirir un inmueble.
Así, nos podemos beneficiar de una modificación en las condiciones de la operación y en el plazo de amortización, sin incurrir en pago de impuestos, sin embargo sí que tendrá que abonar unos gastos por subrogación de hipoteca.
¿Para qué sirve subrogar una hipoteca?
Cambiar de banco tu hipoteca es una alternativa interesante para mejorar el tipo de interés aplicable, modificar el plazo del préstamo, o ambos.
El Banco de España recuerda que si lo que deseas es modificar otras condiciones adicionales, se puede pactar de antemano con el banco una novación que se realizaría una vez se haya subrogado la hipoteca.
¿Cómo funciona la subrogación de una hipoteca?
La ley de subrogación de hipotecas establece las condiciones para su aplicación en el territorio español.
Existen dos modalidades de subrogación de hipotecas:
- Subrogación de hipoteca de deudor. Se cambia el titular del préstamo hipotecario. El banco hace un análisis y en caso positivo, concede el préstamo. Se asume la deuda ya existente sin tener que realizar nuevo pago de impuestos, aunque sí se tendrán que abonar los gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.
- Subrogación de hipoteca de acreedor. Se cambia la hipoteca de un banco a otro con una mejora en las condiciones de su préstamo, sin necesidad de tener que cancelarlo y formalizar uno nuevo, también sin incurrir en pago de impuestos, aunque sí que tendrá que abonar unos gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.
Beneficios de subrogar la hipoteca
Uno de los beneficios que mantiene el Gobierno en 2024 y que se estableció durante 2023, a través del Código de Buenas Prácticas, ha sido el de suprimir la comisión por subrogación de hipoteca variable a fija o mixta.
Por lo tanto seguirá siendo gratuito el cambio de hipoteca de tipo variable a fijo o mixto seguirá siendo gratuito , y solo se tendrá que abonar la tasación, cuyo precio oscila entre los 200 y 400 euros.
¿Merece la pena subrogar mi hipoteca?
Cada caso es un mundo, todo dependerá del plazo que quede por cumplir, los tipos de interés que pagamos y los nuevos que nos ofrecen en función de gastos por subrogación de hipoteca vinculados a la financiación.
Lo mas recomendable, utilizar simuladores online, entre ellos, la calculadora para la revisión de la hipoteca a la hora de aplicar los nuevos tipos de interés.
Requisitos para hacer una subrogación de hipoteca
Si estáis interesado en la subrogación de hipotecas, será necesario cumplir con estos requisitos:
- Debe estar destinada a tu vivienda habitual o segunda residencia.
- Por un importe y plazo igual al pendiente en tu banco actual. El importe máximo no podrá exceder el 70% del valor de tasación de la vivienda para vivienda habitual y el 60% del valor de tasación de la vivienda para segunda residencia. El plazo no podrá superar los 30 años en caso de vivienda habitual y 20 años para otras viviendas.
Pasos para hacer una subrogación hipotecaria
Si te interesa esta modalidad de subrogación hipotecaria, sigue los pasos que a continuación mencionamos:
- La nueva entidad financiera hace una oferta vinculante detallando las condiciones que ofrece y se pone en contacto con el banco donde se contrató la deuda original para informarles y solicitar que le certifiquen el saldo pendiente del préstamo.
- El banco antiguo tiene un plazo de siete días naturales para entregar este certificado y quince días naturales para ofrecer al cliente una modificación de las condiciones del préstamo, en los términos que estime convenientes, plazo durante el cual no podrá formalizarse la subrogación.
- Transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la entidad antigua la novación modificativa del préstamo, podrá otorgarse la escritura de subrogación.
- Mediante esta escritura la nueva entidad (subrogada) asume la propiedad de la hipoteca y transfiere a la entidad antigua (acreedora) el importe correspondiente al capital pendiente e intereses y comisiones devengados y no pagados.
Gastos de subrogación de una hipoteca
A la hora de cambiar nuestro préstamo de banco hay que contemplar que existen una serie de gastos por subrogación de hipoteca, que se reparten entre el cliente y el banco:
El titular del crédito asume gastos relacionados con la antigua hipoteca, incluyendo la comisión de subrogación o compensación por reembolso anticipado o amortización anticipada, como también los vinculados a la nueva hipoteca.
Se trata de la nueva tasación de la vivienda, la nota simple actualizada del inmueble, y los aranceles notariales de la copia de la escritura del préstamo hipotecario.
Por su parte, el banco afrontará los gastos de gestoría, notaría y registro de la nueva hipoteca, así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
¿Se pueden reclamar los gastos de subrogación de hipoteca?
Tal vez uno de los temas más difíciles de aclarar de forma general es el de la reclamación de los gastos por subrogación de hipoteca.
A modo de esclarecer de forma amplia este tema podemos decir que es posible solicitar esto cuando subrogamos una hipoteca en una compraventa y siempre que la entidad modifique algunas condiciones, además de haber comparecido a la firma de la escritura.
Esto lo confirmó el Tribunal Supremo en su sentencia del 17 de junio de 2020 donde estableció que cuando el banco participa activamente en la firma de la escritura y se realizan cambios en algunas condiciones del préstamo original, como el tipo de interés, la ampliación del capital prestado, la extensión del plazo, entre otros, entonces surgirá la posibilidad de reclamar estos gastos hipotecarios.
Por lo tanto, recomendamos acudir a un profesional para analizar el caso en particular y avanzar si es viable el proceso.
¿Qué ley regula la subrogación de hipotecas?
Para quienes buscan información de la ley de subrogación de hipotecas (puedes leerla aquí en el BOE). En la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios podéis leer las actualizaciones vigentes que contempla.
